文｜邓浩志

(资料图)

碧桂园“暴雷”是基本坐实，目前除了两笔已经公开承认的10亿美元境外债没有付息之外，其多只债券也出现了价格下跌，股价也在8月11日创下了历史新低，报0.93港元每股。中国龙头房企也正式成为“仙股”。一家一年销售额最高达到6500亿的公司，居然市值不到300亿，也是让人唏嘘。

碧桂园股债双杀，说明问题肯定不止这两笔美债，根据境外投行的统计，其未来12~18个月将陆续有大量到期债务。另一方面根据其最新公布的盈利预警，今年上半，碧桂园预计亏损450~550亿。创公司成立以来最差盈利记录。从各方面情况看，碧桂园情况的确不理想。作为“宇宙房企”，碧桂园业主众多，未交房客户众多，投资者众多，债权人众多，员工众多。所以，他的未来成为很多人关注的重点。

碧桂园债务危机未来将如何发展？

我认为不会像恒大那种彻底死掉。也不会像富力那种，处于深坑之中，虽然暂时死不了，但也只剩挣扎。碧桂园可能更像旭辉，有问题，但还是有较大机会挽救的。原因有以下几点：

1、同样爆雷，碧桂园债务问题和恒大比差距很大。

一则目前爆雷债务仅是10亿美元，70亿人民币左右的规模，相比较其万亿级别的资产规模，就算爆，也只是小范围。

二则其没有像恒大那种严重的资不抵债的情况。根据其最新公布的数据显示，目前恒大集团资产总额约为1.4万亿元人民币，负债总额约1.8万亿。此前还有两个版本，一个负债规模为2.6万亿。碧桂园虽然没有公布具体负债规模，但2002年时，其多数供应商服务商都还是能相对正常收款的。而恒大则在爆雷前两三年，就开始是大规模，长时间拖欠款项的问题。

2、政策救助力度会更大。

8月11日上午证监会召集部分房企开会了解房企销售及债务情况。很明显，管理层已经注意到房企近期再次面临资金压力。为实现保交房，控制金融风险，管理层一定会解决房企债务问题。对于管理层重视的问题，基本都能妥善解决。这点信任基本是已经建立起来的。

未来可预期的结果是，政府协调，房企部分债务会获得展期。一些稳健优质的项目，也会继续获得融资。从而在总体上，各大房企的债务问题会获得缓解。

3、楼市大概率缓慢复苏。

上月底，重要会议定调楼市新方向之后，新一轮稳楼市政策已经在酝酿中。目前坊间有多个传闻版本，虽然第一阶段未必重磅，但利好近期就会落地，政策最终会让市场逐渐恢复。这些都是方向性的大概率结果。

如果楼市能够逐步复苏，则房企通过销售回收资金的部分会加快，就能实现缓解资金压力。需要强调，近期包括碧桂园在内的多家房企都出现了新的债务问题。这和5、6、7连续三个月的房地产市场低迷有关。在刚刚过去的7月份，100家房企九成以上销售业绩都出现了下滑，而且是大幅下滑。一直非常稳健的国企央企，也普遍出现了环比30%左右的跌幅。近期楼市的低迷，是大量房企资金紧张的一个重要原因。

未来三个月，对碧桂园至关重要

99%的吃瓜群众是不会细究碧桂园的实际问题有多大。他们第一反应就是宇宙房企爆雷了，第一联想到就是第二个恒大出现了。而这个联想是致命的，因为这会导致购房者回避碧桂园品牌，最终导致其销售更加困难，回收资金难度加大。当然，还会有更多的催债，更难的融资。更苛刻的合作条件……

如果未来的三个月，碧桂园能顺利实现重塑信心。比如尽早谈妥债务展期，尽快获得新的融资，及早公布施工进度正常信息等等。那他们也就能尽快恢复经营常态化。如果未来三个月化债问题处理不顺，那就有可能出现“挤兑”的情况。房地产企业其实和金融机构一样，最怕“挤兑”。负面消息一旦不断扩散，小事会变大事，没事儿的都会出事儿。碧桂园这次如果处理不当，则会引发多米诺骨牌效应。到时候有可能是：不管有没有问题，股票债券一并被抛售。购房者因为没有信心，而主动回避他们家的房子，通过销售回笼资金更少。甚至出现地方政府为了规避风险，超额锁定项目监管账户的资金……

三个月后，是复盘碧桂园这次危机处理结果的时间。成与不成，一半在于他们的努力，一半在于管理层的态度。不是对碧桂园的态度，而是对房地产业的态度。

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