业主认为物业公司提供的服务不达标，是否能够拒绝缴纳物业费？业主能否以没有实际居住为由拒绝缴纳物业费？物业公司起诉业主缴纳拖欠物业费，业主是否可以反诉物业公司没有满足业主知情权？

为预防和妥善处理物业纠纷，进一步做好物业服务不标准、不规范和物业收费存在乱象问题的治理工作，近日，北京市住房城乡建设委与北京市二中院加强“府”“院”联动，共同遴选编写了5个涉物业收费典型诉讼案例，切实强化司法裁决示范引领，督促物业服务人优化提升服务质量，引导业主合理维权，促进物业纠纷的实质性化解。

案例一：业主以物业服务存在部分瑕疵为由拒付全部物业费，不应予以支持

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基本案情：甲公司与乙物业公司于2014年签订前期物业服务合同，约定乙物业公司为A小区提供物业服务，李某系A小区业主，于2016年办理入住手续。李某未交纳2017年至2020年的物业费，乙物业公司起诉李某，要求其支付物业费与滞纳金。李某称其不交纳物业费是因为乙物业公司提供的物业服务不达标，包括小区垃圾乱丢，其房屋多处漏水，邻居将空调安装在其窗口，邻居进行违法建设影向其采光等，乙物业公司不处理、不协调，系其自行通过诉讼的方式解决上述问题。

裁判结果：法院生效判决认为，李某在购房时明知且接受乙物业公司提供物业服务，通过乙物业公司提供的证据可以看出A小区运转正常，李某享受了物业服务，应当支付物业费。李某提出的房屋漏水、邻居违建等问题，虽然乙物业公司并非侵权责任主体，但根据前期物业服务合同相关约定，乙物业公司在沟通协调、协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作上有一定漏洞，综合考虑乙物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，李某按照合同约定标准的80%支付物业费，同时对滞纳金不予支持。

要点提示：物业服务具有长期性、综合性、公共性的特点，且与业主日常生活息息相关，物业公司通过卫生、安保、设备养护维修等全方位的服务提升小区整体居住环境和品质，最终惠及每一位业主。业主支付物业费是物业服务合同中业主的主要合同义务，业主仅以物业服务存在瑕疵为由拒不交纳全部物业费，法院一般难以支持，但如物业服务确存在瑕疵，法院裁判时会根据物业服务合同的约定审查瑕疵程度，对物业费进行酌减。

案例二：业主未实际居住使用房屋的，仍应支付物业费

基本案情：甲公司拍卖取得A大厦B1层至10层产权。2020年，A大厦业主委员会与乙物业公司签订A大厦物业服务合同，由乙物业公司为A大厦提供物业服务。甲公司未按时交纳物业费等相关费用。现乙物业公司起诉甲公司支付2021年1月1日之后的物业管理费和空调冷暖费。甲公司认为，房屋交付以来其实际使用的仅B1层部分面积，其他部分均属于装修改造未完工状态，供冷供热设施断开，不具备使用条件；A大厦系纯商业性质建筑，甲公司产权面积占A大厦近三分之一，面积足以影响乙物业公司的经营预算，乙物业公司并未提供卫生打扫、保安值守等物业服务，故不应当支付物业管理费和冷暖空调费。

裁判结果：法院生效判决认为，A大厦B1层至10层产权登记在甲公司名下，并没有其他产权主体，乙物业公司进入上述产权区域进行物业服务需要甲公司的配合；根据乙物业公司提交的A大厦业主委员会出具的说明，乙物业公司全面履行了物业服务义务，没有证据证明乙物业公司在大厦公共部位和公有设施的维护方面存在可以归责的情形；甲公司未实际使用涉案房屋系其自身安排，不可归责于乙物业公司，即便涉案房屋的供冷供热设施拆除断开，乙物业公司作为A大厦的冷热供应方在管道维护、人员配置方面有经营支出，且乙物业公司系按照60%的标准主张冷暖空调费。综上，甲公司应当向乙公司支付物业管理费和空调冷暖费。

要点提示：部分业主将未实际居住或使用房屋作为不支付物业费的抗辩理由，该理由不能得到法院支持。物业服务的公共性质决定了业主是否实际居住或使用房屋不影响物业公司提供物业服务，且业主是否居住或使用房屋系业主自行安排，与物业公司无关，业主不能以此作为拒交物业费的正当理由。如业主因未居住或使用房屋对物业费产生异议，可以积极与物业公司协商，而不能完全拒交，避免产生诉讼风险。

案例三：业主知情权属于物业纠纷审理范围，应予以保护

基本案情：某物业公司起诉业主要求支付欠付物业费，业主周某反诉要求物业公司公示某年以来涉及费用支出合同、所有员工劳动合同、社保缴纳记录、考勤记录、物业公司自称四级物业服务标准的必要服务档案资料。物业公司认为业主知情权纠纷内容与本案不属于同一法律关系，法院不应当受理。

裁判结果：生效法院判决认为，依据《北京市物业管理条例》第七十条规定，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新相关信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主，业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。业主周某的部分诉求符合法律规定，对其中的合理部分予以支持。参照业主周某的具体诉讼请求，判令物业公司在物业管理区域内显著位置如实公示：物业服务内容和标准、收费标准和方式；电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案；上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况。

要点提示：业主作为建筑物区分所有权人，享有了解本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的权利。关于业主知情权的范围，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。《北京市物业管理条例》第七十条规定，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主：(一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；(二)物业服务内容和标准、收费标准和方式等；(三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；(四)上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；(五)上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；(六)业主进行房屋装饰装修活动的情况；(七)物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况；(八)其他应当公示的信息。业主知情权依法受到法律保护，但业主应当在法律规定的范围内合法合理行使其权利。如劳动合同、社保缴纳记录、考勤记录仅涉及劳动关系双方的权利，业主无权查看。物业服务人亦应积极履行接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问的义务。保障业主的知情权是物业服务的内容之一，在物业纠纷中可以一并提起知情权保护的主张。

案例四：物业公司未及时催交物业费导致超过诉讼时效，法院不予支持

基本案情：张某与甲物业公司签订物业服务收费协议，对物业费、垃圾清运费进行了约定，张某交纳上述费用至2017年9月30日。甲物业公司起诉张某，要求张某支付2017年10月1日至2021年9月30日4个年度的物业费和垃圾清运费。庭审中，甲物业公司提交照片，欲证明曾于2017年、2019年和2021年在张某住宅处张贴交费通知单。张某除了认为甲物业公司提供的物业服务不达标外，还主张甲物业公司主张的物业费已经超过诉讼时效。

裁判结果：法院生效判决认为，甲物业公司提交的其2019年张贴缴费通知单的照片，内容不清晰且并未提供原始载体，对该照片的真实性和关联性，法院不予认定；甲物业公司另提交的两张照片不能显示通知单的张贴位置，法院对其关联性不予认定。按照物业服务收费协议的约定，物业费以年为一个交费周期，2017年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费，张某应于2017年9月1日交纳，截至甲物业公司提起诉讼，上述期间的物业服务费已经超出诉讼时效期间，法院不予支持。对于垃圾清运费，并未明确约定支付时间，垃圾清运费的主张并未超过诉讼时效。综上，法院判令张某支付2018年10月1日至2021年9月30日3个年度的物业费和2017年10月1日至2021年9月30日4个年度的垃圾清运费。

要点提示：实践中，物业公司通过诉讼途径追索物业费多是业主多年欠交且经过多次催交后仍不交纳的，此时要注意诉讼时效问题。我国《民法典》中规定的诉讼时效为三年，一般物业服务合同中会约定物业费以一年为一个交费周期，并约定交费时间，因此每年的物业费可以单独计算诉讼时效。一方面，物业公司应当按照法律规定安排好物业费催交的工作流程，避免因工作疏忽在法定时效内没有及时催交；另一方面，催交中要留存好相关的催交证据，如能证明时间的录音录像、相关催交照片、协商记录等完整、清晰的证据。避免在诉讼中因催交不及时或留存证据不足，导致请求被驳回。

案例五：业主身份难以确定的，应从确定业主身份之日起计算物业费诉讼时效

基本案情：物业公司曾于2019年起诉房屋原产权人王某1，要求其支付物业费等费用，在该案审理过程中，经法院开具调查令，物业公司查询到案涉房屋产权人已在2016年2月3日变更为王某2，物业公司遂撤回起诉。后，物业公司于2021年12月23日起诉要求王某2给付自2016年2月初至2019年3月30日期间物业管理费、照明费、垃圾费及违约金。王某2辩称物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，其不应支付相应费用。

裁判结果：生效法院判决认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。在案证据显示，物业公司曾于2019年就案涉房屋起诉王某1主张物业费等费用，在该案审理过程中，经法院开具调查令，物业公司查询到案涉房屋产权人已在2016年2月3日变更为王某2，物业公司遂撤回起诉。结合物业公司的陈述，可以认定其直至查询到不动产登记结果之日，即2021年2月7日才知晓案涉房屋产权人已发生变更，故其起诉王某2的诉讼时效应自2021年2月7日起算。现物业公司于2021年12月23日起诉本案，未超过法律规定的诉讼时效，物业公司要求王某2支付物业费的诉讼请求应当予以支持。

要点提示：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。业主应当按照物业服务合同的相关约定支付物业费。虽然物业公司向业主主张物业费时欠缴时间已经超过三年，但如系不可归责于物业公司的原因导致无法确定准确的业主身份，则支持物业费主张的诉讼时效应从业主身份实际确定之时起算三年。

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